Fonavi promete 150.000 viviendas con US$2.000 millones del Estado: el resto depende de un apalancamiento de 10 veces

El Gobierno ingresó al Congreso el 10 de septiembre un proyecto de reforma al mercado de capitales que crea el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), un vehículo administrado por BancoEstado que comprará créditos hipotecarios a bancos y otras instituciones financieras. La meta declarada es financiar 150.000 viviendas en cuatro años.

El aporte directo del Estado, sin embargo, cubre solo una fracción de esa cifra: hasta US$2.000 millones en 36 meses. El resto depende de que el fondo se apalanque hasta 10 veces mediante deuda con garantía estatal que compran inversionistas institucionales, entre ellos las AFP, hasta llegar a un tope de US$20.000 millones.

Cómo compra hipotecas el fondo

Fonavi es, según el texto del proyecto, una «persona jurídica de derecho público, administrada por BancoEstado, con duración indefinida y patrimonio propio». Queda «sujeto a la fiscalización de la CMF», la Comisión para el Mercado Financiero, que además debe autorizar cada fondo específico mediante una resolución fundada antes de que empiece a operar.

Fonavi compra créditos hipotecarios ya otorgados por bancos y otras entidades financieras. Esa compra libera capital que esas instituciones pueden volver a prestar. Los créditos elegibles cubren viviendas de hasta 6.000 UF, a un plazo de 30 años y con un pie mínimo del 10 %.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, presentó la propuesta a los parlamentarios. El presidente José Antonio Kast la había anunciado antes en Cerro Castillo. «Aquí la fórmula es simple: es menos pie, tasas de interés más bajas y más plazo para la deuda hipotecaria. Son los tres conceptos esenciales», dijo Kast, quien enfatizó que el foco de la reforma es «la casa propia».

De 2.000 a 20.000 millones

Antes de constituir el primer fondo, el Estado pondrá US$500 millones. Ese aporte inicial escala hasta los US$2.000 millones a lo largo de los 36 meses, monto que funciona como el patrimonio base sobre el que Fonavi puede endeudarse.

Con un apalancamiento de hasta 10 veces ese patrimonio, el fondo podría llegar a administrar los US$20.000 millones en créditos hipotecarios, según cifras del propio proyecto. La diferencia entre el aporte fiscal y el tamaño final del fondo, US$18.000 millones, depende de que fondos de pensiones y otros inversionistas institucionales compren la deuda que Fonavi emita con garantía estatal.

Un cálculo oficial de referencia, citado en el proyecto, sitúa el costo fiscal en valor presente de financiar 50.000 viviendas —un tercio de la meta de 150.000 unidades— en más de US$600 millones.

Quién pierde si el crédito no se paga

El proyecto traspasa el riesgo de los créditos hipotecarios a Fonavi, pero no de manera completa. Los bancos «deberán asumir una primera parte de las eventuales pérdidas asociadas a esos créditos», estructurada «como un deducible respecto de cada crédito transferido considerado individualmente».

El texto no fija el monto de ese deducible: queda para un reglamento que el Gobierno todavía no publica. Es, en la práctica, el número que determina cuánto riesgo retiene la banca y cuánto termina absorbiendo el fondo estatal.

La cifra que adelantó Alessandri

Tres días antes de que el Gobierno presentara la reforma, el diputado Jorge Alessandri, presidente de la Cámara, habló en T13 Radio de un fondo de garantía para créditos hipotecarios de US$3.000 millones. Explicó que el mecanismo funcionaría como el Fogape o el Fogaes, emitiendo deuda con garantía estatal para conseguir tasas cercanas a las del Tesoro, más bajas que las de la banca comercial.

Esa cifra no coincide ni con el aporte fiscal total que fija el proyecto (US$2.000 millones) ni con el tope máximo del fondo apalancado (US$20.000 millones). Alessandri también habló de créditos de hasta 6.000 UF, «o quizás 6.800 UF», mientras el texto oficial fija el tope en 6.000 UF exactos.

El diputado dijo además que la reforma apunta a vender las cerca de 100.000 viviendas que hoy están en stock, de manera que personas menores de 40 años «vuelvan a tener casa propia». Sumó una propuesta adicional: que los créditos hipotecarios pasen a estar en pesos y no en UF dentro de cuatro años, algo que generó confusión entre actores del sector porque los créditos hipotecarios en pesos ya existen legalmente en Chile.

El resto del paquete

Fonavi es la pieza central de una reforma más amplia que la Cámara de Diputados tramita con urgencia en la comisión de Hacienda. El proyecto también crea el Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV): quien ahorre un mínimo de 30 meses y reúna el 7 % del valor de una vivienda de hasta 6.000 UF recibe un aporte estatal adicional del 3 % para completar el pie. Bancos, administradoras de fondos, aseguradoras de vida, cooperativas y cajas de compensación podrán administrar ese ahorro.

El proyecto sube además el tope de bonificación del Ahorro Previsional Voluntario (APV), de 6 a 8 UTM anuales, un parámetro que no se ajustaba desde 2008.

El costo fiscal total de todo el paquete, entre 2027 y 2031, se estima en $260.677 millones, cerca de US$281 millones. Entre 2032 y 2041 el Gobierno proyecta ganancias por $1.569.376 millones, unos US$1.696 millones, aunque esa cifra depende de que Fonavi opere como está diseñado durante una década.