Fonavi exige un deducible de 3,5 % a bancos cuya mora real es de 2,5 %

El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), el vehículo con el que el Gobierno chileno comprará créditos hipotecarios a bancos, cajas de compensación y cooperativas, fija en 3,5 % el deducible que esas instituciones deben absorber antes de que el fondo cubra cualquier pérdida.

La cifra queda por encima de la morosidad que la propia banca reporta hoy: 2,5 % de mora mayor a 30 días en julio, 2 % si se excluye a BancoEstado, y apenas 0,5 % de cartera deteriorada.

Qué es Fonavi y cómo opera

Fonavi es una persona jurídica de derecho público, administrada por BancoEstado, con duración indefinida y patrimonio propio. Comprará créditos hipotecarios ya otorgados, priorizando la primera vivienda, en propiedades de hasta 6.000 UF.

La meta declarada es financiar cerca de 150.000 viviendas en cuatro años, con créditos a 30 años y un pie del 10 %. El fondo no otorga créditos ni trata con deudores. Ese rol sigue en manos de bancos, cooperativas, cajas de compensación y aseguradoras, que competirán ofreciendo comisiones por originación, administración y cobranza.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, presentó la iniciativa la semana pasada ante los diputados y dijo que permitirá acceder «a tasas mucho menores que las que tiene hoy día el mercado». La describió como una continuación del Fogaes, con menos riesgo y costo para el Estado.

El punto que separa a los bancos grandes de los chicos

El diseño obliga a la institución que originó el crédito a absorber las primeras pérdidas hasta el monto del deducible. Solo después de superado ese umbral el fondo empieza a cubrir los incumplimientos.

El monto exacto no queda fijado en la ley. Lo determinará el reglamento interno de cada fondo, dentro de un rango mínimo y máximo. El Gobierno propone 3,5 % como cifra de referencia y la atribuye a la tasa de siniestralidad promedio de este tipo de créditos.

Los grandes bancos del país cuestionan ese número, en reserva. Sostienen que la mora mayor a 30 días de la banca en julio fue de 2,5 % en promedio, y de 2 % si se excluye a BancoEstado; y que la cartera deteriorada, los créditos con mayor probabilidad de pérdida real, apenas llega a 0,5 %. Con esos niveles, dicen, el deducible de 3,5 % los deja cubriendo casi todo el riesgo crediticio antes de que el Estado ponga un peso.

José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos, respaldó la idea de fondo pero pidió ajustes. «Hay que trabajar en su detalle», dijo. Sobre las exigencias de capital y provisiones que puedan quedar en el banco, explicó: «Si algo de lo que he dicho queda en el banco, bueno, va a significar un precio mayor».

El Ministerio de Hacienda defiende el diseño en sentido inverso. Según una minuta del ministerio, el deducible busca mantener «la responsabilidad sobre el riesgo y los incentivos para otorgar financiamiento bajo adecuados estándares de evaluación», para que los bancos no relajen sus criterios de evaluación sabiendo que el Estado absorbe la pérdida.

Por qué BancoEstado respalda un número que los bancos privados rechazan

BancoEstado apoya la medida. Los bancos privados, en reserva, sostienen que el diseño la favorece de forma directa: su propia mora mayor a 30 días llega a 4,46 %, por encima del deducible de 3,5 %.

Eso significa que BancoEstado es el único de los grandes actores del sistema para el cual la garantía estatal empezaría a operar con sus niveles de mora actuales. Los bancos privados, con una mora de 2 % sin BancoEstado, quedan por debajo del deducible y no necesitarían recurrir al fondo en un escenario de pérdidas normal.

Por qué los actores chicos ven algo distinto

Caja La Araucana y Coopeuch, sin oferta hipotecaria propia comparable a la de la banca, leen el mismo deducible de otra manera.

Francisco Sepúlveda, gerente general de Caja La Araucana, dijo que el mundo hipotecario ha estado «lejos de sus posibilidades» porque el financiamiento de la caja «no supera los cinco años». Fonavi le permite originar créditos a corto plazo y venderlos al fondo, entrando así a un mercado que hoy no puede atender.

Sepúlveda agregó que el riesgo de la cartera de la caja «no supera el 1,5 % o el 1,7 %», por debajo del deducible propuesto. La Araucana, segunda caja del mercado con 1.400.000 afiliados, calcula que al menos 30 % de sus trabajadores afiliados necesita acceso a su primera vivienda.

Rodrigo Silva, gerente general de Coopeuch, dijo que la cooperativa está «plenamente disponible para evaluar» su participación en Fonavi, a la espera de conocer las condiciones operativas del fondo.

Caja Los Andes prefirió no pronunciarse sobre una eventual participación, pero valoró el componente de ahorro de la reforma, que, según la caja, vuelve más alcanzable el pie exigido.

La respuesta del Gobierno

Quiroz respondió a los reparos de la banca grande diciendo que muchos bancos chicos «no tienen balance» para competir en créditos hipotecarios a gran escala, porque hoy el banco que otorga un crédito hipotecario debe mantenerlo en su propio balance y sostener el capital asociado.

Con Fonavi, dijo, esas instituciones podrían originar créditos, venderlos al fondo y liberar balance para seguir prestando, un diseño que calificó de «mucho más procompetitivo».